欢庆网消息：高空坠物，犹如一柄悬在头顶的隐形达克摩利斯之剑，威胁行人安全。然而，这种既威胁着城市的公共安全，又有碍城市美观的现象，仍然存在。
经过记者调查发现，小区发生高空坠物尤其是墙体脱落的概率与小区老旧化程度成正比，老旧的小区大多未缴纳住房维修基金，也大多处于无第三方监管状态，一旦出现墙体脱落伤人、砸物现象，住户自主协商自筹资金的维修之路漫长又曲折。另外，被高空坠物所伤的受害者维权之路更是艰辛。若有第三方监管的小区，发生高空坠物情形，物业本应处理，针对房屋质量问题启动维修基金，修复公共设施，维护小区安全。可是，物业又因种种原因，申请或者启动维修基金之路一波三折。
小区发生高空坠物现象，伤者如何维权?出现高空坠物的危险情况，住户或者物业又该如何处理，并对公共设施进行维修?对此，本报记者展开调查。
近日，有媒体报道市民梁先生途经商品街一巷某楼房时，被一块从天而降的玻璃窗砸伤至脑震荡，目前正在接受治疗，遭遇事故赔偿追责难困境。
无独有偶，不久前，又有媒体报道市某小学教学楼外墙剥落，长出杂草现象。在三亚诸多老旧小区，也不同程度地出现墙体脱落的情况，高空坠物隐忧令人担心。
老旧小区无物业服务 房屋隐忧靠自行管理
在祥瑞路一僻静处，浓浓树荫下，几位市民正在悠闲地喝着“老爸茶”。“3楼一块直径约1米的方形墙体脱落，未砸伤行人，只是碰坏了车辆，不过车辆受损并不太严重，所以未追责。”家住祥瑞路的廖先生告诉记者，前段时间，祥瑞路一幼宿舍楼就发生过高空坠物事件，院子里白天有人喝茶，有行人往来，若墙体白天脱落，后果不堪设想。由于墙体是夜间脱落，未发生事故，住户就得过且过。令人担忧的是，如果不对墙体进行加固，有可能会继续发生脱落情况，若不能从根本上解决高空坠落问题，安全隐患依然存在。
该小区一负责人表示，小区无物业公司管理，平时的水电费都是由小区的产权人派人收取，墙体脱落未发生事故，住户也不会向产权单位反馈，基本上无人处理。即便需要维修，脱落的部分属于公共区域，业主不会负责维修，整栋楼的业主也不会同意集资维修。所以，业主基本上持着事不关己高高挂起的心态。
交通巷与群众街交汇处的交通局原宿舍楼亦是如此。这里的房屋十分老旧，横亘在高空中的各种线路杂乱如织，乱搭乱牵，存在明显隐患。有些房屋凸出的栏杆已经锈蚀甚至脱落。可是，住在这小区的杨女士表示，房屋虽老旧，但位居市中心，生活十分便利。这里原业主已经基本搬离，房子大多已出租给外来务工人员。她唯一抱怨的是，小区一楼均已出租作为商铺，影响居民休息。
随后，记者走访胜利路338号滨海小区，该小区情况与其他老旧小区情况如出一辙，建筑物年限已过10年，无物业公司管理，多年前的一次强台风，吹落了墙上偌大一块墙体，至今伤疤留存在墙上，无人问津。住在该小区陈先生告诉记者，所幸该小区即将拆迁，否则公共安全问题也许会接踵而至。他表示，该小区原来是一单位房，变卖后变身为商品房，没有物业，靠自行管理。他在该小区居住了十多年，负责管理小区内车辆停放。若公共设施的损坏影响小区业主生活，业主往往会采取一些比较极端的方法，寻求互助。例如，一楼的水管堵塞，业主不维修，放任自流，然后，污水倒灌堵住2楼，以此类推，2楼的污水又堵住3楼，业主以将问题“击鼓传花”的方式，迫使所有的业主共同集资。刚开始，对于这种处理方法还有纷争，后来因小区无人管理，业主纷纷默认。
无人监管小区坠物责任 由产权所有人或共同侵权人承担
像以上老旧小区，无物业管理，无第三方监管，出现高空坠物伤人砸物，受害者如何维权?
海南三和元律师事务所侯孝发表示，高空坠物砸到人或物，赔偿和追责要由坠落物品的所有人、产权人承担。若无监管方，公安行政部门有责任确定坠落物品的所有人、产权人。有物业管理的小区，根据物权法规定，物业必须对房屋及其配套设施有保养、维护的责任。若无法确定责任人，根据侵权责任法的相关规定，受害人可以将整栋楼的业主作为共同侵权人为被告，并共同承担责任。共同侵权人不接受共同承担责任的认定，必须主动举证高空坠物与其无关。
市住建局物业信息中心副主任欧静静则表示，一般的高空坠物行为，由市民的道德修养约束。墙体脱落或者房屋质量出问题导致的高空坠物，根据《建筑工程质量管理条例》，建设工程实行质量保修制度。在保修期内，房屋出现脱落或者渗漏情况，施工单位应履行保修义务，并对造成的损失担负相应责任。可是，大多数老旧小区年限已超过10年甚至达到30年以上。出现这种情况，根据该规定，建设工程在超过合理使用年限后需要继续使用的，产权所有人应当委托具有相应资质等级的勘察、设计单位鉴定，并根据鉴定结果采取加固、维修等措施，重新界定使用期。可是，这笔费用，业主大多不太愿意支付。
多种原因导致维修基金难启动 有关部门特事特办将破解难题
目前，三亚的房屋有房改房、集资房、商品房以及保障性住房等类型。一般的高空坠物通过确定坠物所有人，走司法程序解决。若因房屋质量问题出现脱落，根据相关规定，业主可启动公共维修基金。
据悉，维修基金是指商品住房和公有住房出售后建立的专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造的基金。
欧静静说，房改房以及集资房大多年代久远，无物业公司、无业主委员会，也未缴纳房屋维修基金。所以，房屋出现质量问题，只能集资筹钱。对于房改房的业主，尤其是一些破产的单位，可找原单位、或者重新接手的单位负责，根据《建筑工程质量条例》对房屋质量重新进行鉴定，若在保修、保质期外，业主可根据所居住房屋的建筑面积大小平均分摊维修费用。
但是，有些商品房虽然已经缴纳维修基金，但也存在难以启动的问题。
市住建局物业管理科相关负责人表示，建筑物或者小区内配套设施出故障，业主理应启动维修基金。可是，三亚商品房的业主大多为候鸟型业主，根据《住宅专项维修资金管理办法》：住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过方能启动。候鸟型业主，常年未居住在三亚，难以找到业主本人，在三亚居住的业主常常认为，小区的设施损坏与其无关，也不同意启动维修基金。
2013年本市全年启动维修基金不足500万。欧静静说，三亚房屋缴纳维修基金分为两个阶段。2008年以前的建筑物，业主按照房屋建筑面积2%到3%一次性缴纳维修基金。2008年以后，业主按照每平米60元一次性缴纳维修基金。对于一些候鸟型业主，该中心只能逐一核实业主意见、并通过电话联系方式一一核对，全市几十万的业主，传统的工作方法显然已经无法满足工作需求，这种电话逐一核对的方式既增加了工作难度，也加大了工作人员的工作量。
欧静静说，目前，物业公司对启用维修基金积极性高。可是，程序上却屡屡出现纰漏。例如，小区内一部电梯损坏，物业公司申请维修基金，根据相关规定，业主委员会到该中心报价后，该中心会邀请第三方，根据市场评估价对报价进行评估，然后审查施工方的资质以及图纸。可是，有关部门要求物业提供相关的报价资料，以及施工单位的相关资质和施工图纸，大多数物业却无法提供。
然而，一知名物业管理公司相关负责人则表示，申请维修基金的前提条件是全体业主100%交纳维修基金，有一户不交的也不能申请，这个限制条件非常严格。另外，申请维修基金的时间也相对较长，有的甚至几个月都无法申请下来。
无论如何，申请维修基金必须手续齐全、程序完备，这是一条红线。欧静静说，为了监管好维修基金、担负起委托监管责任，该中心决定，物业公司报价超过5万，一律由第三方进行评估，根据评估结果拨付维修基金。若遇到紧急情况，例如台风来袭等不确定因素，物业如申请维修基金，该中心将继续秉持特事特办原则，会在维修基金里预先拨付维修总工程造价的30%，然后根据进度进行拨款，待工程结束、完工，经过相关部门验收，经第三方评估后，再支付维修基金尾款。此举也是预防部分物业滥用维修基金。
尝试对维修基金 信息化管理
欧静静说，不管小区有无物业管理，缴纳维修基金必定能减少许多纷争。若维修基金用完，业主可根据各自的建筑面积再重新缴纳。
她建议，房改房、集资房、房屋极其老旧的小区，未缴纳维修基金的可选择缴纳维修基金，保障房屋建筑质量安全。另外，因三亚的候鸟型业主多，他们一年之中，有大半年不在三亚生活。她建议各个小区可以根据自身情况，尝试楼长制度。即每一层楼，选出一个常年在三亚生活、并有强烈意愿从事公益事业的业主作为代表。这样既方便业主维权，又方便相关部门监管。
为了破解管理上的难题，对维修基金进行有效管理和核查，该中心正在与广州城市信息研究所有限公司洽谈，尝试信息化管理模式，对维修基金的合理使用和动态实时监控，在部门监管与市民生活便捷之间寻找一个平衡点。
对此，广州城市信息研究所有限公司销售总监谭晓柱表示，目前，三亚采集的数据采取传统手工管理信息方式，该公司正在研究一种软件，将计算机网络技术应用到房屋维修基金管理上来，实现房屋维修基金管理的信息化建设，全面、准确、及时地收集办公过程中的各种信息，并加以处理，供各部门共享，并将重要信息迅速传递至决策层供决策时参考，加速信息的传输，提高信息资源的质量和利用率。该系统为物业单位、业主大会、业主提供信息服务、咨询、申诉平台。希望信息化的管理，能够为部门与百姓提供一种良好的沟通平台，助力推行阳光政务。
