居者有其屋，有房才有家，国人自古对家的概念就有房子的影子。近两年，从火遍大江南北的蜗居，随之而来的房奴，婚巢，以及再度风靡的裸婚时代，房子成为近几年最热的关键词，并且有长热不衰的趋势。如今，限购、限贷甚嚣尘上之际，如何购房，选购什么样的房子则成为购房者最关注的话题。
限购、限贷是楼市调控的主要手段，2011年沈阳市的调控具体政策主要为：
1.限购政策——“在我市人口密集、房价过高的二环区域内，暂时实行居民家庭限购住房套数政策，即：已拥有1套住房的本市户籍居民家庭(含购房人、配偶及未成年子女，下同)、能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，在上述区域内限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在上述区域内向其售房。”
2.限贷政策——2011年2月9日，2011年4月6日和2011年7月7日，先后三次上调贷款利率，五年期以上贷款利率分别调整为6.6%，6.8%和7.05%。
一、政策从严，购房成本上升
2011年“限购”政策的出台，在有效遏制房产投机行为的同时，也无形中增加了购房者的负担，尤其是2011年三次上调存贷款利率，更是大幅增加了购房者的购房成本。
按照6000元/平方米住宅价格计算，两居室90平方米计算，首付30%，贷款70%的方式，则利率调整前后的还款对比如下：
利率
贷款30年月还款额（元）
贷款20年月还款额（元）
6.4%
2,365
2,796
7.05%
2,578
2,942
调控后月增加还款额
213
146
可以发现，对于首套房而言，三次利率的调整对购房者所带来的成本增加还是很明显的，对于二套房，首付比例提高到60%，利率上浮10%，所带来的成本增加更是大幅提高，这也是对投资性购房行为的一个巨大遏制。可以说，“限购”、“限贷”政策的对于遏制房价的过快上涨起到了非常重要的作用，但是由于是“看得见的手”的调控行为，市场上的刚性需求以及改善型刚性需求的也同时处于被压制的状态，因此也在一定程度上限制了市场的发展。
二、保刚需，政策微调带来利好消息
2012年初，调控政策不放松的消息导致前两个月的地产市场没有进入以往的“小阳春”，一方面开发商为了现金流的考虑开始进行价格调整，优惠、打折、特价房信息大幅出现在媒体、报端；另一方面也是受众面最大的就是政策上的利好，沈阳主要表现在以下几个层面上：
1.2012年4月13日，沈阳市房产局颁布相关规定，提高普通住房价格标准，一级区域由原来的每平方米8290元，提高至9470元，二级区域由原来的每平方米6720元，提高至7810元；精装修商品住房，每平方米上浮1000元，比原来提高了500元。
该标准的颁布实施对于购房者而言，主要是在购房以后的契税上可以减少很大一部分。按照沈阳契税政策，如果是个人购买家庭惟一住房，且面积在90 平方米以下的，契税税率按1%执行；对个人购买普通住房，且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)惟一住房，契税按1.5%执行；如果购买的是非家庭惟一普通住房，契税税率则按3%征收。
2.沈阳住房公积金贷款政策放宽
第一，使用公积金贷款买房，缴存半年即可；第二，首套90平方米及以下住房的公积金贷款，首付由原来的三成降为两成。对于公积金的政策调整一方面带来的是刚性需求人群的释放和扩大，另一方面是降低了购房者的准入门槛，让更多的需求进入市场，以满足市场供应的需要和提高供需比例，进而促进市场的发展。
3.商业贷款利率折扣再现
上一轮7折利率的优惠让很多购房者都回味暗爽不已，2012年再现利率折扣，更是给楼市打了一剂强心针。
(1)虽然一直以来外资银行在国内的房贷业务一直不多，但是个别外资银行的贷款利率政策倒是一直有自己的贴息政策，最早的85折利率优惠也是在这类银行出现，但是审批资质较严；
(2)2012年4月25日，盛京银行宣布给予首套房贷客户在基准利率基础上下浮15%的优惠利率政策。这是沈阳率先推出首套房贷8.5折优惠利率的银行。
购房者只要满足这三个条件中的一个，就可以享受优惠
(1)所购楼盘必须是盛京银行重点贷款支持的68个热销楼盘之一；
(2)盛京银行代发工资客户；
(3) 购房者是盛京银行认定的优质客户。
4. 2012年6月8日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.25个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。
总的来说，在一切从严的宏观大政策下，较之2010年以前，购房成本的上升已经开始将投机性购房者尤其是中小投资者挤出住宅市场。对地产市场而言，2011年购房成本的大幅上涨，积累了大量的刚需购房者，在2012年市场出现利好信息以后，已经开始有释放的去世，这也是近两个月沈阳的很多楼盘销量一直不错的主要原因。
如何在宏观大调控覆盖，利好消息出现的时候选择适合自己的房子，我们不是教您找到最低点，而是想让您知道，怎样更有效地找到适合自己的房子，以下几点可以多注意：
1.明确地段，划出最适合自己的大区域
市场上的房子千千万，但是并不是每一套都适合自己，为了更好的找到适合自己的，首先需要结合自身需求划定一个大的范围，其他区域的房子不是你的菜，也就无需关注了，集中精力在这个区域寻找；市场瞬息万变，高效才能把握先机。
2.因人而宜，给自己的房子定一个标准
每个人的需求不一样，因此好房子的标准也不尽相同。医院、学校、银行、超市、车站等交通、配套、生活设施、品牌、物业、楼层……找出你最在乎的，给每个要素定一个标准，定出自己需要的房子的标准，按照这个标准去寻找，缩小区域范围，定位到相关楼盘。
3.眼光六路，耳听八方
现在的传媒发达，报纸、杂志、网络、电视、电台一个都不能少，事关房子的信息，尤其是自己关注的区域和楼盘，特价房、打折季，优惠信息，一定要都关注到，并且第一时间落实，特价房确实少，但是总有人买到，努力争取总会有回报的。
4.给期房做体检，五证一个都不能少
现房已经很少能买到了，购买期房的时候一定要注意五证是否齐全，这说明了您买的房子是否是健康的。《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证》，尤其是《预售许可证》，楼花虽美，可不要奢望哦……
5.巧“钻空子”，用足政策优势
如上所言，调控虽猛，利好还是不断的，利率折扣一定要做到最低？是否能用的上公积金？契税能省多少？物业费赠送否？每一项都不多，加起来就是一笔不小的钱了。
6.果断决策，痛快下手
房子就像对象，一旦确定了自己心仪的，那就尽快定下来，不用再和其他人比来比去，自己认为好的就是最好的，交钱办手续。值得注意的一点，在定房子的时候一定要和售楼员明确定金和订金，定金不能退哦。
