策划语
收紧信贷，加收营业税和个人所得税……经历了从去年开始的系列调整政策后，大连房价增长未见衰势。事实上，这在全国并非孤例，包括北京、深圳、青岛等地房价上升势头基本未受影响。
大连房价一路走高，国家最近几次宣布的房价信息均显示，在商品房和二手房两个方面，大连的涨幅多次列全国第一。本报记者此次赴沪采访，主要目的是希望从经历了震荡后的上海楼市，发现一些可以利用的东西。上海房市作为我国房地产发展过程中的一个典型样本，某些方面可以作为大连调节房地产市场的镜鉴。
疯狂的３月：
上海“全民炒房”
作为去年国家宏观调控的样本，上海房市走出了一道快速上升、然后戛然而止、继而掉头向下的曲线。在宏观调控１周年之际，有必要向大连读者复原那惊心动魄的时刻。
“我记得很清楚，去年过完春节的那个月，房价涨得最凶。”上海新闻晨报记者林劲榆回忆一年前的那一幕时告诉记者，在去年３月一个月时间里，有的楼盘价格就涨了２０％。
上海中原地产商业事业部总监王维华告诉记者，根据该公司的统计，２００５年１～３月三个月时间里，上海平均成交价比２００４年末提高了１９．５％。他强调，该统计中包括偏远地区房价较低的地方，所以，从市区房子看，涨幅不止这个比例。
政府公布的数字表明?熏如果拿２００５年３月与２００４年初相比的话，房价普遍涨了５０％左右。上海市房地产经济学会副会长印堃华教授告诉记者，受亚洲金融危机影响，上海房地产市场从１９９９年１１月方始复苏。在此后的大约５年中，房价走出一条越来越陡的曲线。
在大连，房价曲线近几年也走出一条快速上升的曲线——２００２年左右，在市区，单价在两三千元的房子不难找；而今年３月的春季房展会上，市区内楼盘价格已涨到五六千元以上。一些人不由得担心，大连会否步上海的覆辙。
王维华把当时的上海房市比喻成“从一哄而上到一哄而乱，再到一哄而散。”而去年３月正是“从一哄而上到一哄而乱”的转折点。
２００５年３月２６日，国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》（“老国八条”），政策主旨在于严格审批土地程序、银行紧缩贷款等。
不过，这一政策并未给市场带来太大的冲击，反倒是让那些对政策敏感的投资者由此推出一个可能的逻辑——土地审批严格了，土地将减少，以后的房子供应就会减少，价格还有得涨。一个来自温州的投资者接受记者采访时称，在最疯狂的时候，一套房子１０天左右就转一次手，原价在１００万的房子转手一次提高１０万是正常的。
那时，上海房地产交易中心是最繁忙的地方。高峰时，在这里成交的房子超过１０００套，至少是大连市房地产交易所成交量的５倍。
理智的5月：
打出“政策组合拳”
国家七部委出台的“新国八条”成为上海房价走势的分水岭。５月１１日发布的这个政策，切中上海房价“七寸”的政策是“购买未满２年的房子转让时需按成交额交纳５．５５％的营业税。”
印堃华教授接受本报专访时表示，在国家出台营业税之前，上海政府也曾酝酿出台一个类似的政策，只是以房子升值部分收税，税率为５％，“当时想以温和的政策，逐步让市场降温。”印说。
国家新政策出台后，上海房地产成交量马上迅速萎缩，到最低潮时每天仅成交１００多套，仅及高峰时的十分之一。往日人流涌动的交易市场立即变得门可罗雀。
在中介公司挂牌的房源也顿时无人问津，“１周前还争着要的房子，一下子就像烂在手里一样。”上海中星经纪公司业务总监桂俊告诉记者。不过，众多房地产专业人士接受本报采访时均表示，当时上海楼市出现“拐点”，主要是“政策组合拳”的综合作用，决非单个政策的一己之功。比如，政府出台了“期房限转“的政策，一下子堵住了一些投机者将房子出手的路径。按他们的打算，他们拿定金订下一套房子，到合适时机就把房子出手。其实，他转让的只是房子的购买权，很多房子没盖好前就被倒了好几手。
及时的新政：
上海房价上升趋势得遏制
同时，为了限制房子转让的频率，上海市有关部门特意拉长了房子产权过户的时间。原先，一套房子二三个工作日就能办好过户手续；改变策略后，这一周期被拉长至半个月。
另外，上海市政府推出了“２个１０００万工程”，即２００５年新开工１０００万平方米重大工程配套商品房和１０００万平方米中低价商品住房，相当于每３套新增房中就有２套是中低价房。
而正常情况下，上海一年的房地产成交量在２５００～３０００万平方米左右，这两个１０００万就相当于小半年的交易量。这一消息发布后，立即给市场造成预期——今后一段时间，房子供应将放量，不用着急买房子，价格上升趋势将放缓。
经过这一系列政策，上海房价上升趋势明显遏制——住宅的全年均价７８１５元／平方米，较２００４年上涨了４．６％。虽然仍保持微弱上升，但增幅已较２００４年相去甚远——２００４年的增幅为２３．７５％。最新数据显示，上海今年１季度住宅价格比去年同期下降了４％，政策效果更加显现。
沉没的半年：
到今年初始复苏
大连的房价几乎未受到国家政策太大影响，仍然以较高速度增长。国家发展和改革委员会的最新数据显示，大连今年一季度的商品房、二手房增速均为全国第一——商品住宅上涨１４．９％，二手房上涨２３．２％。
在上海，２００５年５月开始的低潮依然在延续，且形势并非一些人所想象的那样“会很快过去”。在低迷的泥沼中，上海楼市行情越陷越深。
此时，在大连，为规避６月１日起征收的营业税，一些人突击交易，房产交易量快速放大，形成了与上海截然相反的局面。
在随后的６月到９月，上海房地产市场陷入了历史最低潮，中介关门、开发商降价、购房者持币待购一下子聚集到这几个月里发生。
首先是一些中介公司挺不住了。此前几年上海繁荣的行情使很多人充满期待地进入这个行业。高峰时，上海中介达１．２万家。
在３月疯狂时，有的房源报到中介后一两天之内就可能被买走。而５月的政策后，大量二手房报到中介，但市场无人接招，时间一长，靠佣金赚钱的中介中的一部分有些吃不消了。于是，一些中介关闭了效益不好的分店。印堃华教授告诉记者，去年，上海的中介超过三分之一关闭了。
然后是开发商。嗅觉敏锐的媒体迅速捕捉到个别开发商挺不住的气氛。上海一个开发商负责销售的人士接受本报采访时表示，率先降价的是一个国有房地产公司，大约在８月初，该楼盘宣布降价１０００元左右。
随后，陆续有开发商跟进，“它们的做法各不相同，有的赠送装修，明折暗扣都有了。”按正常情况下，上海每年销售的项目大约三四百个，去年降价的占了相当比例。
在利益天平的另一端，购房者近乎一致地选择持币待购，他们期望降价只是他们掌握利益的一个开始，降价幅度还会加大，涉及的楼盘更多，直到降到他们预期的地步。
记者得到的数字显示，２００５年上海成交各类新商品房合计２１４０万平方米，较２００４年全年的３５００万平方米，下降３９％，即２００５年的成交量只有２００４年的六成。
经过长达半年的沉没，上海楼市于今年年初开始逐渐复苏，直到４月份媒体广泛的报道。经过这半年，“人们该思考的东西太多了。”印堃华教授说。
此时，大连的房子依然卖得很好，基本上不愁卖，打的广告也少了。“需求非常大，根本不用做太多的推广、宣传。”大连一个知名房地产公司策划人员说。并且，大连二手房市场虽然遭受营业税这把“政策利刃”，但表现依然强劲，去年全年成交量达到２．９万套，比上一年增加了大约５０００套。
谁买了天价豪宅
上海的外滩举世闻名，如今，在这个银行密集、中国近代金融业发祥地一江之隔的对面的陆家嘴，正成为我国最繁荣、外国公司最密集的地方，当然，在普通上海人眼中，这里还有一个更让人眼热的代名词——中国豪宅最密集的地方。
１５万元一平方米的房子
“我咋不知道价格，在这买１平方米那么大的地方，就能在我们老家买上２０头牛，并且还是正产奶的奶牛。”４月１９日，正在汤臣一品旁边铺方砖的孙师傅昂起头，抖了抖切割大理石落在头发上的碎屑，咧嘴一笑。
此时，他正和工友们一起铺汤臣一品栅栏外面的人行步道。在他的身后，４栋以乳白色为主色调的高楼已经完成主体施工，一些工人正在进行内部的施工。在他的面前不远处，则是国内第一高楼——８８层的金茂大厦。
该项目为外界关注已久，其中一个最大的特点在于其高价——８～１５万元的单价足以在中国确定其第一高价楼盘的地位。
对于孙师傅和他的工友而言，他们经常用一平方米房子相当于自己多少年的工资来衡量其价格，“只有这样最直观。”
事实上，该楼盘之所以定价如此高，主要是其有非常好的地理位置——它紧邻黄浦江，距离不过百米。而对于在此买房的人看来，欣赏江景是他们非常看重的，这也成为楼盘的一个卖点。
按此衡量的话，大连最高价格在１万多元的房子，可以说是便宜得不得了。
“贵宾来访，敬请预约”，在展示中心的入口处，写着这样两行字。“习惯了，开始觉得看房怎么还得预约呀，现在无所谓了，反正我是买不起。”在附近花旗大厦办公的一个年轻女士路过时说。
该楼盘资料显示，其最小户型也有４３４平方米，最大的一户则有１２４０平方米。并且，大户型的房子多集中在较高楼层。按高层建筑的定价规律，楼层越高的房子价格越贵。
“听说最顶层的房子已经卖出去了，价格超过１个亿。”附近的博邦地产浦东金茂分行的一个二手房置业顾问告诉记者。
另一个二手房中介人士告诉记者，据说，前往此地看房要先拿２００万元现金作订金，展示中心到样板间步行用不上２分钟，却要安排一辆加长卡迪拉克作为专属看房车。记者曾数次拨打该楼盘电话确认此事，但无人接听。
中国最密集的豪宅群
在汤臣一品和金茂大厦中间的一块空地，已经被一圈刷成白色的围墙围了起来，这块面积不到９０００平方米的地方，将建设高度约２００米、总建筑面积约１２万平方米的高楼。如此计算，其容积率将达到１３，而普通多层建筑一般不超过２，别墅项目一般在１左右。
在它们的周围，一些项目已经建成，一些则在建设中。不过两三年的工夫，数十栋三四十层以上的高楼住宅出现在黄浦江的旁边。
记者了解到，这里豪宅各有各的特点。如另一个高层楼盘为保姆专门设立了一个电梯，以便把服务人员与房主人区分开。还有的楼盘专门为少数单套房子提供一个专门供其使用的电梯，别人坐不了。
在金茂大厦，这个中国最高的写字间大堂入口处，一个标志着入住公司名称的牌子引人注目，其中多数为外资公司，包括一些知名银行、证券公司、律师事务所、航空公司等。
与普通写字间不同的是，来访者要先在大堂服务中心凭本人身份证办理一张入门卡，方可进入，离开时，此卡将被收回。
“世界５００强在这里办公的越来越多，那些外籍的高层管理人员肯定需要住的地方，就冲这点，陆家嘴的房价就低不了。”博邦地产浦东金茂分行置业顾问危洪日告诉记者，他最近接待了一个香港客户，一次性付款买了一套２００多平方米的房子。这个香港人选择在上海买房的主要原因是，香港普通房子也要３万多元每平方米，而这个价格在国内可以买到最好的房子，“他当然乐意了。”
如今，包括香港、日本等国的开发公司都在这里买地盖房子，并且其中几栋楼的高度将与金茂大厦媲美。到时，“这里的吸引力将继续提高，房价还要涨。”印堃华教授说。
目前，大连高价房子主要集中在星海湾附近。前几年，就曾出现万元以上的楼盘，春季房展会上，其他一些楼盘也报出万元以上的价格。不过，据记者了解，大连还未出现超过２万元的房子。
新房价每平方米４～６万元
目前，陆家嘴的新房价格普遍在４～６万元／平方米，而二手房价格则在２～３万元／平方米以上。在一家房屋中介的玻璃门上，贴满了这里的房源。
一个叫作仁恒滨江花园的楼盘，一套１６７平方米的房子叫价４０８万元，合２．５万元／平方米；另一套去年刚交房的楼盘盛大金磐３０２平方米，要价则为１０２０万元，合３．３万元／平方米。
一家中介的业务员告诉记者，这些二手房的情形各有不同，房主人有的是外国人，也有香港、台湾人，“当然也有温州人。”
与大连中介服务费标准在２～２．５％不同的是，这些高档房子的中介费一般在１％，虽然标准不高，但房子总价高，随便一套就有二三百万元。记者咨询的几家中介都表示，在该区域一套房子赚１０万元中介费确实出现过。
目前，该区域一些房子的租赁价格已达到４０００美元／月，相当于３．２万元人民币，一年的租金就超过３０万元。在大连，可以买一套还过得去的二手房了。
结婚刺激今年楼市
记者在上海期间，注意到当地媒体对今年结婚用房对楼市的刺激普遍持乐观态度。根据他们统一的口径，今年，上海将有１５万对新人结婚，结婚一般都要买房，即使有一部分新人已经买好房了，但仍意味着几万套的市场需求量。
这在楼市高峰时或许不算什么，问题关键是现在市场情势低迷，这部分购房者不可忽视。
一些敏锐的商家已意识到这一机会。就在记者赴沪采访前不久，当地就专门举办了一个针对买婚房购房者的房展会，这些房子价格主要在８０～１００万元左右，地理位置年轻人一般可以接受，“听说效果不错。”上海新闻晨报记者林劲榆告诉记者。
事实上，在前几年上海楼市高开高走的情势下，当年买房、当年结婚几乎不可能。因为那时楼市火爆，开发商卖的都是期房，有的房子要签订合同１年多以后才能交房。
可现在不同了。经过去年５月开始的低潮后，一些楼盘销售严重受挫，原本早就应该清盘的项目一直卖到现在，期房也就变成现房了。
上海中星房地产经纪有限公司业务总监桂俊告诉记者，现在，上海市场上可买的现房很多，所以，准备结婚的年轻人即使“五一”买房今年结婚仍来得及。
房产市场开始复苏
４月２１日，位于浦东新区崂山西路２０１号的浦东新区房地产交易中心一楼大厅里坐了不少人，大厅里与银行相同的叫号系统不时提醒不同编号的人到某个窗口办理手续；有的则在身穿西装、拎着黑色公文包的中介公司经纪人边填写表格，等待办理手续。
“根据我们的统计，最近两个月的佣金收入一直在涨，比去年５月最低谷时高６０～７０％，比去年年底也要高１５～２０％。”上海中原地产商业事业部总监王维华接受本报采访时透露。
桂俊也向记者透露，过了春节后，二手房业务量就开始逐步升高，“速度并不快，但可以感觉到，这对于市场上的每个机构都是好消息。”
断言回暖为时尚早
从３月开始，关于上海楼市回暖的报道不时见诸报端。媒体广泛引用的一个数据是：据上海官方网站“网上房地产”的统计显示，３月上海的商品住宅交易量达１７９．６７万平方米，与２月８２万平方米的成交面积相比，环比增幅高达１１９％。
此前不久，上海市公积金管理中心公布调整住房公积金政策，个人可贷款额度增加。
上海市政府又宣布上海市政府高调宣布了轨道交通计划：上海将在２００５年～２０１２年间新建１０条城市快速轨道交通线路，总长３８９公里。
在上海，出行方便程度是相当多人买房时考虑最多的因素。政府今后要修这么多轨道交通，意味着一些地区，尤其是偏远地方交通的改善。这对楼市又是一个刺激。
其实，２００５年年中上海楼市陷入低谷时，政府暂停建设一部分轨道交通也是刺激楼市进一步走弱的“政策组合拳”之一。
并且，一些媒体还报道说，上海市政府去年宣布开始建设的、专门针对中低收入家庭的“２个１０００万工程”已停工，这也使一些人难免产生联想——供应量将可能减少，还是抓紧买吧。
专家多持冷静态度
根据国家发展和改革委员会公布的最新数字，今年１季度，上海商品住宅销售价格同比下降４．４％。在被统计的７０个大城市中，三个城市降价，其中上海下降的幅度最大。
“这意味着现在就断定楼市回暖是不科学的。”一位房地产观察者说。
“不好说，还需要观察，媒体应保持适当的冷静。”复旦大学世界经济研究所所长华民在上海告诉本报记者。他所提到的观察对象是外界普遍关注的上海楼市回暖迹象。
他认为，去年的宏观调控政策“已基本上遏制住了一些地方的恶性房价上涨”，但现在不应过于乐观。如果媒体把现在上海楼市描绘得过好的话，一些投机者将会卷土重来。
“上海的房价增长速度不会像以前那么高。”上海市房地产经济学会副会长印堃华告诉记者，现在关键是慢慢“恢复消费，恢复人气”。
欢庆婚讯：
